На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка за городом?

15 Февраля 2018 15:54

// Земельное право

Наши клиенты часто сталкиваются с проблемами в связи с приобретением загородных земельных участков. В этой статье мы разберем самые частые вопросы.

Казалось бы, с приобретением участка земли просто не может возникнуть проблем. Однако зачастую, покупатели не учитывают некоторые неочевидные факторы, что в дальнейшем может повлечь серьезные финансовые траты и даже вынудить новоявленного землевладельца перепродать участок сразу после его приобретения.

Действительно, при работе с загородной недвижимостью специалист сразу может выделить два типа факторов, которые в одинаковой мере влияют на «качество» земельного участка.

Первый тип - «очевидные» факторы. 80% будущих покупателей обращают на них внимание при первом же просмотре объекта. К ним относятся:

Удаленность от города;
Наличие коммуникаций (электричество, газ, водоснабжение);
Месторасположение участка (наличие водоема и леса в пешей доступности от участка);
Инфраструктура.

Рассмотрим их детальнее.

Удаленность от города

Если речь идет о приобретении земельного участка на территории коттеджного поселка, будет справедливо деление на три категории в зависимости от территориальной удаленности. Стоит отметить, что данный фактор зависит от выбранного вами региона. В качестве иллюстрации приведем следующую таблицу:

Категория	Москва	Екатеринбург
Первая категория (элитные поселки)	40-50 км	10-20 км
Вторая категория (бизнес-класс)	60-70 км	До 40 км
Третья категория (эконом-класс)	100 км и далее	До 70 км

Стоит отметить, что стоимость участка будет напрямую зависеть от выбранной категории.

Если вы планируете переехать за город и построить на участке дом для постоянного проживания или хотя бы бывать там несколько раз в неделю – мы рекомендуем обратить внимание исключительно на первые две категории.

Для тех, кто хочет купить участок для периодических поездок на природу и не собирается возводить на нем ничего серьезнее чем, скажем, баню и беседку – мы можем рекомендовать третью категорию. В отдаленности тоже есть свои плюсы, к примеру, тишина и отсутствие большого количества людей и машин.

Наличие коммуникаций

Городской житель привык к благам цивилизации и навряд ли захочет расставаться с ними пребывая за городом.

Наличие электричества – безусловно является одним из важнейших условий при выборе участка. Сегодня электричество проведено практически везде, но будет не лишним узнать - есть ли в выбранном поселке техническая возможность для подсоединения нового потребителя.

Важно! Электричество понадобится вам уже на этапе строительства, заранее уточните у продавца как будет осуществляться его подача.

Водоснабжение - поселках первой и второй категории не редко можно встретить уже проведенную систему централизованного водоснабжения. Если такой системы нет – вас ждут дополнительные расходы связанные с бурением скважины.

Газификация - существенный фактор для тех, кто рассматривает строительство дома для постоянного проживания. Наличие газа будет особенно актуально в зимний период, так как позволит существенно экономить на отоплении.

Важно! Обязательно требуйте у продавца проект газификации поселка. Некоторые недобросовестные продавцы рассказывают о возможности подсоединиться к существующим коммуникациям, которые протянуты в ближайшем населенном пункте для его нужд. Их мощность ограничена и чаще всего не предполагает такой возможности. Учтите, газ можно подвести только к построенному на участке объекту и как правило, это требует дополнительных расходов (от 70 до 180 тысяч рублей*).

Месторасположение участка

Наверное, каждый из нас приобретая загородную недвижимость хочет сбежать от тесных бетонных стен и городского смога поближе к чистому лесному воздуху и водоему. Но и здесь нас поджидает несколько нюансов.

История знает пример одного шутника, который решил остроумно разыграть своего друга высадив на его участке двадцать молодых дубов, пока последний был в отпуске. Шутка была в том, что за каждый срезанный без разрешения дуб на территории где находился участок, нарушитель облагался штрафом в размере 18 тысяч долларов. В итоге пострадавшему пришлось получать разрешение на выкапывание и пересаживание деревьев в другое место (что, несомненно, привело к немалым тратам).

И хоть история и происходила не в нашей стране (для особо любопытных, речь идет о городке Ситка, который находится на Аляске), она в полной мере показывает – какую ответственность может повлечь за собой несогласованная вырубка деревьев. Данный вопрос регулируется 260 статьей УК РФ, и предусматривает очень серьезные санкции для нарушителя.

С водоемами тоже все не так просто, как кажется. Наверняка, многие из тех, кто сейчас читает эту статью задумывались о том, как хорошо было бы иметь свой дом на побережье озера или реки. Но и здесь следует обратить внимание на установленные законом требования. Озеро, водохранилище, река и даже ручей являются объектами общего пользования, в связи с этим строительство ближе чем в двадцати метрах от береговой линии запрещено. Кроме того, вы не можете ограничивать доступ к береговой линии – любые сооружения, находящиеся в её пределах, могут быть попросту снесены.

Важно! Наличие водоема рядом с домом – достаточно спорное преимущество. В теплое время года в этой зоне существенно больше насекомых, включая комаров и оводов. В зимний период вы можете столкнуться с очень сильными ветрами, что позволит проводить время исключительно в доме.

Инфраструктура

Многие элитные коттеджные поселки предлагают покупателю богатую инфраструктуру, которая включает в себя магазины, кафе, теннисные корты, детские площадки и даже отели и гольф-клубы. Для бизнес-класса набор может быть аналогичным, а вот эконом-класс, как правило, может рассчитывать только на приближенность к магазину и заправочной станции.

Однако мы рекомендуем в первую очередь обратить внимание на наличие поблизости (или в самом поселке) следующего списка:

Остановка общественного транспорта;
Медицинский пункт, больница или хотя бы аптека;
Строительный рынок;
Супермаркет с товарами бытового назначения.

Второстепенно:

Школа и детский сад;
Спортивный комплекс.

«Неочевидные факторы», или на что еще следует обратить внимание?

Теперь разберем те факторы, про которые чаще всего любят забывать потенциальные покупатели.

Категория земли

Наиболее распространенной категорией является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Эта категория позволяет построить на участке один или несколько объектов недвижимости, в том числе дом для постоянного проживания. Более того, в таком доме вы можете оформить прописку.

Иногда покупатель может столкнуться с категорией земли под сельскохозяйственное назначение. Такая категория влечет ряд ограничений по застройке, главным из которых является отсутствие возможности постройки дома для круглогодичного проживания (за исключением земель фермерских хозяйств и земель личного приусадебного хозяйства).

Сменить категорию земель возможно, но не всегда. Если продавец утверждает, что с этим у вас не будет никаких проблем – проще всего проверить правдивость его слов взглянув на категорию земель близлежащих (уже проданных) участков.

Важно! Процедура смены категории земли занимает не менее трех месяцев.

Качество дорожного покрытия

Почему мы отнесли этот фактор к неочевидным? Большинство покупателей хотят видеть в поселке хорошую, асфальтированную дорогу. Но и здесь есть свои нюансы: пока в поселке идет строительство, укладка асфальта становится абсолютно бесполезным занятием - тяжелая грузовая техника достаточно быстро приведет его в негодность. Заранее узнавайте у продавца – как и за чей счет планируется содержание дорожного покрытия и планируется ли асфальтирование (в случае его отсутствия).

Управляющая компания или товарищество жильцов?

Обязательно уточните, каким образом предполагается решать такие коммунальные вопросы как: вывоз мусора, освещение, содержание дорог внутри поселка и т.п. Обычно, за эти функции отвечает созданное из собственников земельных участков товарищество или управляющая компания.

У каждой из этих форм есть свои плюсы и минусы. В частности, товарищество иногда не может прийти к консенсусу по актуальным вопросам в связи с чем их решение затягивается, возникают конфликты и другие неприятные ситуации.

Управляющая компания чаще работает эффективнее, но обходится дороже.

Важно! Обязательно уточняйте у продавца необходимость внесения и размер первоначального взноса в товарищество или УК. Как правило, такие взносы не включены в стоимость земельного участка.

Определение свойств грунта на земельном участке

Прежде чем покупать участок, уточните, проводились ли геолого-геодезические изыскания с целью получения пробы грунта. Без этих данных, вы в дальнейшем можете допустить ошибку при строительстве фундамента для будущего дома. Излишне массивный фундамент приведет к ненужным дополнительным расходам, в то время как слишком слабый просто разрушится.

Кроме того, такие данные позволят вам избежать неприятных сюрпризов. На нашей практике встречались поселки, которые каждую весну буквально превращались в болота.

Сотовая связь

Если с сотовой связью в первой и второй категории поселков проблем практически не возникает, то с ростом удаленности от города ситуация порой меняется в худшую сторону. При первом просмотре участка – обращайте внимание на свой мобильный телефон. Если связь отсутствует – уточните у продавца, какой оператор поддерживается в данном районе.

Чего-то не хватает…

Наверняка, большинство читателей задаются вопросом – а почему мы ничего не написали о стоимости? Причина проста – стоимость должна определятся исходя из совокупности всех вышеописанных факторов. В качестве бонуса, мы предлагаем вам скачать и распечатать чек-лист перед просмотром, который учитывает все особенности, приведенные в статье.

Чем может быть полезна юридическая компания при покупке земельного участка?

Участок уже выбран, вы готовы подписывать договор, но сомневаетесь в некоторых моментах? Специально для таких случаев мы предлагаем своим клиентам услугу «проведение земельного аудита». Она включает в себя: